消费REIT双标的推进，大悦城探索商业地产“投融建管退”现实路径
当房地产行业由增量开发转向存量运营，衡量一家房企价值的方式也在发生变化。
9月，大悦城控股发布2026年半年度报告。上半年，公司实现营业收入122.30亿元。在9月17日的半年度业绩说明会上，大悦城控股管理层进一步披露了经营、组织整合以及消费REIT申报和资产储备等情况。
值得关注的是，在开发业务仍处调整期的同时，大悦城控股旗下购物中心销售额、客流、营业收入及净利润均保持增长，为公司带来的收入的稳定支撑。与此同时，大悦城控股旗下已上市消费REIT持续分红，以天津大悦城为底层资产的商业不动产REIT也进入申报阶段。
商业经营保持增长，为资产证券化提供基础
商业不动产进入REIT市场，需要综合考察资产估值、区位条件、运营年限、出租率、租金收入以及未来可供分配现金流。其中，持续稳定的经营表现直接关系到底层资产的收益能力，也影响市场对其长期价值的判断。
2026年上半年，大悦城控股旗下购物中心实现销售额234.02亿元，同比增长6.4%；客流达到2.31亿人次，同比增长15.5%。业绩说明会上，大悦城控股董事、总经理田佳琳表示，在部分项目调改升级等客观因素影响下，公司旗下购物中心平均出租率仍保持93%，处于行业较高水平；购物中心营业收入和净利润也较上年同期实现增长——这组经营数据体现了商业板块较强的经营韧性和抗周期能力。
与此同时，大悦城控股持续通过品牌调整、场景创新和会员运营提升存量项目表现。上半年，公司联动全国30个商业项目开展“大朋友的新动生活”主题活动，自有IP“嗨新节”实现销售额超过5.7亿元、客流387.5万人次，新增会员16万人，会员消费占比达到48%，共有248家店铺销售额创下新高。
在业态和品牌调整方面，各项目持续推进场景升级，集中引入区域首店和品牌旗舰店，上半年全国项目合计引入首店300余家。通过优化场内品牌矩阵，大悦城控股进一步强化“大悦城首发经济”的差异化优势。
截至2026年6月底，大悦城控股在全国布局商业项目44个，其中在营项目37个，包括24个大悦城购物中心和2个大悦汇，在营商业建筑面积约388万平方米。
随着商业地产市场进入存量竞争阶段，购物中心运营已经形成一套覆盖招商、品牌组合、内容策划、会员管理和资产改造的系统能力。客流、销售额与出租率反映项目经营状况，租金水平、运营成本及资本性支出进一步影响资产现金流。多个经营指标持续改善，构成商业资产进入REIT平台的重要基础。
此外，围绕商业运营能力的进一步整合，大悦城控股目前已将商业事业部与物业事业部整合成立“大悦生活”。公司独立董事杨金观在业绩说明会上介绍，整合后，公司系统梳理商业和物业业务、组织及团队，以“一体化”“专业化”为目标优化管控方式、推动团队融合。2026年上半年组织调整完成后，各项经营工作顺利开展，商业与物业板块财务指标均完成预算，并较上年同期实现增长。
从业务协同看，“大悦生活”的组建意在打通商业运营与物业服务机制，并在内部建立轻资产输出的标准化体系。其实际价值还需通过后续外拓规模、管理效率和盈利表现加以检验，但此次整合已经为商业运营能力复制及轻资产拓展进一步夯实了组织基础。
成都大悦城持续分红，检验上市后运营能力
2024年，华夏大悦城消费REIT上市，底层资产为成都大悦城。2026年第一、第二季度，该基金合并收入分别同比增长8.00%和7.48%；上市以来累计完成7次分红，两个季度按募集规模计算的年化分派率分别达到5.64%和5.55%。
底层资产的经营表现为基金分派提供了支撑。报告期内，成都大悦城通过首店引入、品牌调整、IP营销及消费场景更新，推动销售额和客流连续实现双位数增长，核心经营指标超过预期。
对于消费REIT而言，上市后的资产运营直接影响基金收入和可供分配金额。购物中心需要持续应对消费需求变化、品牌迭代、租户经营分化及设备改造等问题。原始权益人与运营管理机构的职责，也由上市前的资产培育延伸至上市后的长期管理。
从这一角度看，成都大悦城的价值体现在两个层面：一方面，项目完成了从成熟商业资产到公开市场产品的转换；另一方面，底层资产上市后继续保持经营增长，使大悦城控股积累了REIT发行、运营管理和信息披露等方面的实操经验。
稳定分红也说明，大悦城控股的商业管理能力已经能够通过REIT产品接受公开市场检验。其后续价值仍取决于底层项目经营、基金分派水平和资产长期维护，需要在更长运营周期中持续观察。
天津大悦城进入申报，双标的路径开始形成
在成都项目运行基础上，大悦城控股于2026年启动天津大悦城商业不动产REIT申报工作。公开信息显示，项目暂定名为“华夏大悦城商业REIT”，拟在深圳证券交易所上市，目前处于申报审核阶段。
天津大悦城位于南开区核心商圈，2011年开业，经过十余年运营，已经积累较完整的经营数据和相对稳定的租户结构。项目的区位、经营年限、出租率、收入构成及未来现金流，将共同构成监管审核和市场判断的重要依据。
从申报到发行，项目还需经过监管审核、资产评估、交易结构搭建和市场询价等环节，具体进度与最终结果存在不确定性。因此，天津项目现阶段的观察重点，在于大悦城控股如何将成都项目积累的经验运用于第二个商业标的，并处理商业资产证券化过程中的实际问题。
天津大悦城的申报，使大悦城控股形成“一个项目上市运营、一个项目推进申报”的双标的格局。若项目后续顺利完成审核与发行，公司将进一步积累跨城市商业资产证券化经验，并为其他成熟项目申报或已上市REIT扩募提供参考。当前阶段，这一动作仍应被视为模式探索，发行结果及后续运营表现有待持续跟踪。
针对后续是否还有商业资产纳入REIT平台，公司管理层表示，除天津大悦城REIT项目以及已发行、以成都大悦城为底层资产的华夏大悦城消费REIT外，公司目前在手项目充足，正在持续推进多层次存量资产盘活工作，并筛选后续募资资产储备，以发挥REITs工具的战略和市场价值。
这意味着，大悦城控股对REITs的运用已经延伸至后续资产筛选和储备层面。不过，公司此次并未披露具体候选项目、申报时间表及资产注入安排。现阶段，更适宜将其理解为围绕存量资产盘活建立持续储备，后续项目能否申报仍取决于资产成熟度、经营现金流、估值条件及监管要求。
目前，大悦城控股已经形成较为清晰的实践框架：前端投资和开发获取资产，中段依靠商业运营培育现金流，后端通过REIT探索资本退出，回收资金可用于存量资产改造、财务结构优化和新项目投入。
从成都大悦城消费REIT上市运营，到天津大悦城商业REIT推进申报，再到后续募资资产的筛选储备，大悦城控股开始将单个项目的资产证券化实践向多层次存量资产盘活延伸。与此同时，“大悦生活”的组建，为商业运营、物业服务及轻资产输出的协同提供了新的组织载体。
在房地产行业转向存量运营的过程中，大悦城控股正逐步加深商业运营、资产管理与资本工具之间的连接。成都项目的持续经营表现、天津项目的申报进度以及后续资产储备情况，将共同检验这条“投融建管退”路径能否形成可持续循环，也为观察国企商业不动产盘活提供了后续窗口。
财联社 2026-09-29 11:32:04
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