扬州广陵房价跌成这样！一套亏掉80万，远洋万和四季1.7万跌到7千

2026-09-17 15:27 发布于 山东

朋友发来一套 远洋万和四季 的挂牌截图，100平左右，房东标着“急售”，单价五千多。他问我：这盘不是当年卖一万七的楼王吗，怎么现在跟七千一个价了。

先看平台数据。贝壳2026年7月给远洋万和四季的参考均价是6284元/㎡，当月周挂牌均价6179元/㎡，在售132套。同小区里能刷到5394、5400的急售低楼层毛坯，也能看到9544的精装三房挂牌。把楼王精装高峰价和急售毛坯放一起比，会显得从一万七直接腰斩；按同户型、同装修、同楼层再算，落差没那么极端，但下行方向没有疑问。

2021年高峰，这个盘部分楼王精装房源挂牌、成交曾到17500元/㎡。2026年7月参考价6284元/㎡，100平名义账面差约112万；如果用急售五千多对标，差额更大。真正买卖时没人这么比，买家只拉同小区同户型：一套高峰15000元的普通精装三房，现在挂7000到9500元，100平亏55到80万，这和“一套亏掉80万”更接近，也不是每户都亏到这个数。

广陵整体没到全面崩。安居客口径，广陵2026年6月二手均价8442元/㎡，7月8270，8月8288，9月8277，同比去年9月跌5.06%。另一组安居客/房天下汇总说6月广陵8447元/㎡、同比跌11.25%；同月统计139个小区，75个挂牌上涨、51个下跌、13个持平。到8月另一份139小区样本变成36涨、70跌、33持平，挂牌均价8249元/㎡、同比跌7.8%。两个月份样本不同，能看出的是：挂牌价在往下走，但小区之间不是统一下跌。

远洋万和四季的问题不在“房子差”，在配套和供给两块。 广陵新城 早年讲 江广融合 、高铁、江景，住宅交付快，大型商业和强公立学区落地慢。买家看房时拉一排在售：132套同小区房源里，低楼层毛坯、中楼层精装、临路和非临路都能挑。可选多了，房东想成交就只能按同户型最低价再让一点。2026年3月小区出现过107平精装挂5573元/㎡的急售房源，这类个例会拉低整盘参考价，但不代表所有房子都这个价。

宸龙学府 、 招商运河上宸 是类似情况。同在广陵新城，开盘靠“核心区”“运河”“高铁”定价，交付后周边还有千亩级供地和新盘分流。挂牌周期一长，中介带看先给客户看三套低价，再谈原价，房东不降就很难排到前面。没有强学区做底，买家没有必须买某一套的理由，价格就按“谁更便宜、配套更现成”重排。

广陵老城和新城是两条线。6月139小区样本里， 天顺花园 挂牌均6312元/㎡、环比涨9.75%， 鸿锦花园 10500元/㎡、环比跌4.55%；8月样本里 五台新村 9930元/㎡、环比涨2.94%， 朝阳苑 22960元/㎡、环比跌4.58%。数字一正一反，说明跌的主要是高位接盘、配套未兑现、挂牌量大的次新盘；老城有现成学区、菜场、医院、公交的盘子，挂牌价波动更小。 邗江京华城 、梅岭一类成熟板块同理，价格也比其他“只讲规划”的板块硬一些。

看房时别只问“小区均价多少”，先查四件事。一是同户型近90天成交价，不看挂牌价；二是小区在售套数，132套这种量级说明买方议价空间大；三是学区划片以教育局当年文件为准，不问销售口头承诺；四是商业看已开业名称和距离，规划里的综合体不计入生活半径。

远洋万和四季挂到6000多、7000多，对真在广陵上班、孩子不追顶尖公立的人，居住成本比2021年低很多。同一小区精装三房还能挂9000多，说明价格和户型、装修、楼层、楼栋位置都有关。买房人把“楼王高峰价”和“急售低价”分开看，按自己要住的那套去比对，比看标题里的“1.7万跌到7千”更管用。